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부동산

2021년 서울 정비사업 입주 예정 물량 : 17,655가구

2021년 2월 4일 부동산 대책

2025년까지 서울 32만, 전국 84만 가구 용지 확보
한국토지주택공사(LH)
서울주택도시공사(SH)

부동산 3법

전월세 신고제
- 2021년 6월부터 시행
- 부동산 거래관리시스템
- 계약후 30일 이내에 주민센터에 신고
  - 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 주택
  - 임대인/임차인 인적사항, 임대목적물 정보, 계약 내용 등
    - 계약갱신청구권 행사 여부
  - 미신고 : 100만원 과태료
  - 허위 신고 : 500만원 과태료
전월세 계약 갱신 청구권
- 2년 + 2년
- 기존에 계약한 세입자도 행사 가능
- 집주인 또는 직계존비속이 실거주할 경우 계약 갱신 청구 거부 가능
  - 2년간 의무거주
  - 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구
    - 계약 갱신 당시 3개월 전월세
    - 임대료 차액 2년분
    - 갱신 거절로 인해 입은 손해
    - 위 3가지중 큰 액수를 청구할 수 있음
- 기존 계약한 세입자에게도 적용
- 구제 방안
  - 집주인 실거주 후 손해배상
  - 집주인이 실거주. 기존에 살던 집은 이사후 전월세로 전환
전월세 상한제
- 모든 전월세에 대해서 1년에 5% 이내 인상 가능
- 지방자치단체가 조례로 상한을 정함
  - 계약 갱신시에만 적용
  - 새로운 세입자에게는 적용하지 않음
    - 조만간 없어질 가능성이 큰 항목임
- 기존 계약한 세입자에게도 적용
  - 임대차 기간이 만료되어 새로운 계약을 맺은 경우에는 적용 안됨
- 구제 방안
  - 새로운 세입자에게 전월세 임대
  - 매년 5% 상승한 월세를 받는 것으로 계약
  - 차임증감청구권
  - 조세, 공과금, 경제 사정 변동등으로 계약 1년 후 월세를 조정

보증보험

2023년 5월부터
- HUG (주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 100%에서 90%로 낮춘다.
- 주택 가격 산정시 사용한 기준
  - 1차 : 공시가격의 150%에서 140%로 낮춘다.
  - 2차 : 실거래가
  - 3차 : 감정평가가
임대사업자는 보증보험 가입이 의무

대출

고정 금리 대출
- Refinancing(대환 대출)

전월세 전환

월세	전세	비고
보증금 2000만원, 월세 75만원	전세 2.2억원	4.5% 이자율

전월세 전환시 법정 산정 비율은 11다음 두 금리중 낮은 금리 적용
- 대통령이 정하는 금리 : 10%
- 한국은행이 공시한 기준 금리 + 대통령이 정한 금리(3.5% -> 2% 10월에 인하 예정)
  - ~ 2019.10.16 : 1.5% + 3.5% = 5.0%
  - 0.5% + 3.5% = 4.0% -> 2020년 9월 29일부터 2.5%
- 위반시 과태료 또는 세제혜택(장기보유특별공제, 양도세, 임대소득세 감면) 배제 대상
1000만원당 년 47.5만원 월세 (월 49,580원)
2020년 6월 전세대출 평균 금리 : 2.26%
2020년 6월 주택담보대출 평균 금리 : 2.49%
2020년 6월 전월세 전환율 평균 : 5.9%
구제 방안
- 신규 계약시에는 전환율 적용을 받지 않는다.

1세대

1세대
- 생계를 같이 하는 가족
- 동일한 생활자금으로 생활하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매
동일세대 판정은 양도일을 기준으로 합니다.
양도 시점에 세대 분리 요건을

부동산 자격증

공인중개사 : 부동산 중개업을 할 수 있음
- 시험 일정 : 1년에 1회
  - 1차와 2차 시험 : 10월 마지막 주 토요일 (10/31)
- 해커스 공인중개사
주택관리사

부동산 전망 : 2020.03.06, version 0.01

이슈 사항
- 대출 규제
- 보유세 인상 : 종합 부동산세
- 민간택지분양가상한제 : 2020년 4월 29일부터 적용
  - 51개 단지, 7만2502세대
  - 재건축초과이익환수제, 재건축안전진당강화
- 공급 부족과 학군 수요 증가
- 저금리와 유동성 자금
  - 토지보상금: 45조
    - 3기 신도시 : 왕숙1·2, 하남교산, 계양테크노밸리
    - 공공택지
      - 검암역세권, 의정부우정, 안산장상, 안산신길
      - 부천역곡,성남낙생, 고양탄현, 안양매곡
    - 도시개발 사업
    - 산업 단지
  - 유동성 자금 : 1000조
- 수요층 : 30 ~ 40대
가격 상승 요인
- 공급 부족
- 저금리에 따른 수익형 부동산 투자 확대 : 오피스, 오피스텔, 상가, 꼬마 빌딩
- 유동성 확대
가격 하락 요인

부동산 규제 지역

2020년 2월 20일 부동산 대책 반영

	투기지역	투기과열지구	조정대상지역
서울	강남구, 서초구, 송파구 강동구, 용산구, 성동구 노원구, 마포구, 양천구 영등포구, 강서구, 종로구 중구, 동대문구, 동작구	서울시(전역)	서울시(전역)
경기		성남시 분당구, 광명시, 하남시	과천시, 성남시, 하남시 고양시 7개 지구 - 삼송택지개발지구 - 원흥·지축·향동 공공주택지구 - 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구 - 고양관광문화단지(한류월드) 남양주시(다산동, 별내동) 동탄2신도시, 광명시 구리시, 안양시 동안구, 광교지구 수원시 팔달구, 용인시(수지구, 기흥구) 수원(영통, 권선, 장안), 안양만안, 의왕
대구		대구시 수성구
세종	세종시	세종시	세종시
LTV	LTV (주택담보비율) 40%, 9억 초과분은 20% 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 양도세율 10%p 추가	40%, 9억 초과분은 20%	50%, 9억원 초과분은 30% 디딤돌 재출과 보금자리론은 70%
DTI	DTI (총부채상환비율) 40%, 9억 초과분은 20%	40%, 9억 초과분은 20%	50%
주택담보대출	세대당 1건으로 제한 - 기존주택 2년 내 처분 약정시 예외허용 2건이상 아파트 담보대출 있는 경우 만기 연장 제한 기업자금 대출 제한 - 임대 사업자의 임대용 주택 취득 외 주택취득 목적 기업자금대출 신규 취급 불가	15억원 이상 아파트 대출 불가	주택 담보 대출 요건 강화 - 신규 주택으로 전입을 해야 대출 가능
중도금 대출	중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부 - 세대당 보증건수 1건 제한	중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부 - 세대당 보증건수 1건 제한	중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부 - 세대당 보증건수 1건 제한
정비 사업		재건축 조합원 주택공급수 제한 (1주택) 재건축 조합원 지위 양도 제한 - 조합설립인가부터 소유권 이전 등기까지 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한 - 조합원/일반분양 포함 5년 재건축 사업 후 분양 인센티브 배제	재건축 조합원 주택공급수 제한 (1주택)
전매		분양권 전매 제한 - 소유권 이전 등기시 (최대 5년) 100실 이상 오피스텔 전매 제한 강화 - 소유권 이전 등기 또는 사용 승인일로부터 1년중 짧은 기간	분양권 전매 제한 - 6개월부터 소유권 이전 등기까지 - 양도세율 50% 100실 이상 오피스텔 전매 제한 강화 - 소유권 이전 등기 또는 사용 승인일로부터 1년중 짧은 기간 전매 제한 기간 강화 - 사실상 전매 금지
청약		1순위 자격요건 강화 - 청약통장 가입후 2년 경과 - 납입 횟수 24회 이상	1순위 자격요건 강화 - 청약통장 가입후 2년 경과 - 납입 횟수 24회 이상 민영주택 재당첨 제한 세대주가 아닌 사람과 2주택자는 청약 1순위를 허용 않음 청약 가점제 적용 확대 (전용면적 85㎡ 이하 75%)
양도세	양도세 주택수 산정시 농어촌주택 포함 - 3년보유및이전주택매각시 1세대1주택 간주 배제		다주택자 양도세 중과 - 2주택 +10%p - 3주택 +20%p 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 - 2년 이상 보유+거주, 9억원 이하
장기특별공제			다주택자 장기특별공제 배제
기타	취·등록세 중과대상 특례 배제 - 중과대상인 별장에서 일정규모·가액이하 농어촌 주택 배제 제외	자금조달 계획서 신고 의무화 민간택지 아파트도 정부의 지정에 따라 분양가 상한제 적용

분양가 상한제

서울시
- 13개구 전지역
- 5개구 37개동
과천시, 하남시, 광명시
- 13개동

부동산(토지) 선택 기준

도로, 배수로
용도 -> 용도에 따라 건평 계산이 가능 하다.
- 도시
  - 주거지역
  - 상업지역
  - 공업지역
  - 녹지지역
- 관리
- 농림
- 환경보존지역
28개 지목 <- 지적도
- 임(임야), 전(밭), 답(논), 목(목장, 축사), 묘(묘지)
- 장(공장), 과(과수원), 잡(잡종지), 도(도로), 구(각종 수로)
위치
- 도시로부터의 거리
- 역, 항만, 철도
공시지가
등기부등본 : 하자 체크
거래시세
지적도, 임야도
- 도로 근접 여부
부동산의 상승 추이
- 인구 밀도 추이
- 거래 추이, 빈도수
향후 발전 계획과 추이
- 수도정비법
- 국토이용에 관한 법률

부동산 체크리스트

부동산 중개업차 상담
- 예산 : 1 ~ 2억
- 땅 평수 : 대지 100평, 건평 50평
- 서까래와 기둥이 살아 있는 집
- 창고
- 주변 3km 내에 있는 혐오시설
  - 가축사
  - 송전탑과 대형 통신탑
  - 고속도로
  - 가축 매립지, 쓰레기 소각장, 단골 침수지역
  - 장례식장, 납골당, 추모공원, 절, 교회, 무덤
  - 외진 곳
- 지적도
  - 맹지 체크
건축
- 설계비 : 500만원
- 건축비 : 6000만원
  - 예비비 (건축비의 30%) : 1800만원
  - 쓰레기와 건축 폐기물 처리 비용 : ~원
  - 건폐율 확인 필요
- 땅값 : 7000만원
- 부대비용 : 1000만원
- 이사와 기타 비용 : 500만원
- 상담소
  - 시청과 면사무소
  - 수도 : 상수도과, 하수도과
  - 정화조 : 오폐수과
  - 설계 : 건축설계사무소
  - 토목공사 : 토목설계사문소
건물 수리
- 수도와 보일러
- 정화조
- 페이트칠
- 방수 공사
- 조경 공사
- 창호 공사
- 나무문 공사
- 도배장판
- 싱크대 공사
- 화장실 공사
- 전기 공사

인테리어(집수리) 체크 리스트

방식
- 도급 공사 : 종합 인테리어 업체에 공사 전체를 의뢰
- 직영 : 개별 공사를 직접 섭외하고 관리
공사 절차
- 입주민 동의서
  - 시공업체에서 대행할 수 있는지 확인 한다.
- 예산 수립
  - 20평 : 2주 공사기간에 2,000만원 내외
  - 34평 : 3주 공사기간에 3,000만원 내외
  - 숨고, 집닥 등 인테리어 플랫폼을 활용 한다.
  - 지자체로부터 옥내 급수관 교체 지원금 수령 가능 여부를 확인 한다.
- 공사 범위 산정
  - 고품질 시공 : 새시, 목공, 욕실, 싱크대
    - 대규모 전문 업체 또는 검증된 소규모 업체를 선정 한다.
  - 저비용 시공
    - 최저가 업체를 선정 한다.
      - 시공 가사에게 음료, 간식 등을 제공 한다.
    - 고품질 자재를 별도로 구매하여 반입 한다.
      - 온라인, 도매업체, 인근 업체 등을 통해 비교 검색 한다.
      - 원산지와 정품 여부를 체크 한다.
  - 새시 : 500만원
    - 검증된 브랜드 제품이 안전 하다.
      - LG Z:IN
    - 대리점 보다 본사와 직계약이 품질과 비용면에서 유리 하다.
    - 유리를 저품질로 사용하는 경우가 있으니 사양을 꼼꼼히 비교 한다.
      - 유리 : 복층(페어) 유리, 복층(페어) 로이 유리(온코딩 되어 있음)
  - 목공 : 문틀, 문, 중문, 몰딩, 걸레받이, 아트월, 등박스, 붙박이장 등 : 70만원
    - 인터리어 업체에 의뢰 (추천)
      - 저가 자재 또는 자체 제작 제품을 사용하지 않도록 관리 한다.
      - 문은 브랜드 제품을 구입 한다.
      - 문고리와 경첩은 별도로 구매해 시공을 의뢰 한다.
      - 보통 걸레받이는 마루 업체에서 서비스해 주므로 목공 작업에서 제외를 검토 한다.
    - 목수와 시공 계약
      - 목재 상사에서 직접 자재를 구매 한다.
  - 욕실과 타일 : 200만원
    - 대규모 업체보다 검증된 온라인 업체를 선택 한다. (비용을 50% 이상 절감 가능)
    - 업체의 자제 사용 또는 외부에서 별도 구내(시공 업체와 협의)
      - 방산 시장, 논현동 윤현상재
    - 젠다이 (욕실 선반)
  - 타일 : 현관, 배란다, 주방 : 100만원
    - 한 업체에 의뢰하는 편이 품질, A/S 보장과 비용 측면에서 유리 하다.
    - 철거 후 시공 : 사용 빈도가 높은 경우. 욕실당 70~100만원 철거비 추가
    - 덧붙임 시공 : 사용 빈도가 낮는 경우. 4면이 1cm 정도 좁아짐
  - 도장 (베란다)
  - 마루 : 70만원
    - 종류 : 합판마루(온돌마루), 원목마루, 강마루, 강화마루 등
    - 강마루 : 변경과 하자 발생 우려가 적음. 열 전도가 좋음
    - 방산시장에서 여러 업체의 견적을 받는다.
    - 업체 소속의 시공 기사를 소개 받는다.
    - 장판 두께 : 2.0T/2.2T (무난), 3.2T/4.5T (층간 소음 방지)
  - 도배 : 70만원
  - 붙박이 가구 (싱크대, 현관장, 발코니장)
    - 싱크대 : 200만원
    - 부엌 상하부장
    - 신발장 : 40만원
  - 현관문 시트지
  - 조명
    - 벽, 바닥, 천정은 보통 가구와의 조화를 고려하여 심플하게 한다.
    - 직접 조명(1구, 2구 등 콘센트의 종류도 정확히)의 수를 세어서 발주 한다.
  - 페인트 : 70만원
  - 전기공사 : 100만원
- 디자인 선정
  - 화이트 & 그레이 톤 선정으로 밝고 심플한 분위기
- 공종별 업체 선정
  - A/S 보장 여부를 확인 한다. (계약서 명기. 포트폴리오와 후기를 통해 간접 검증)
  - 유사 공종만 의뢰 한다. (다른 공종 의뢰시 과다 비용 청구 가능성이 있음)
  - 동일 디자인을 선정하여 여러 업체에 견적을 요청 한다. (반드시 총비용을 확인)
  - 업체별 폐기물 처리 범위를 사전에 조율 한다.
- 실측
  - 관리 사무소에 연락하여 상세 도면을 받는다.
  - 업체별 실측 날자를 같은 날 한번으로 완료 한다.
  - 구조나 주요 부분을 촬영하여 디자인 선정시 활용 한다.
- 필요 자재 구매
  - 자재 선정전 실사
- 철거 : 70만원
  - 공종별 시공업체가 각 담당 부분만 철거 한다.
- 시공
  - 평일 오전 9시부터 오후 6시까지
  - 주말 시공은 관리사무소와 협의
    - 소음의 영향이 적은 도매와 조명
  - 분쟁에 대비한 증빙 자료를 관리 한다.
    - 시공 전과 후에 동영상을 촬영 한다.
    - 공사 기간 동안 간과할 수 있는 부분까지 사진을 촬영 한다.
    - 문제가 발생하면 즉시 이의를 제기 한다.
  - 시공전 견적 및 시공 담당자와 공사 범위를 명확히 협의 한다.
    - 공종별 간섭 부분을 사전에 파악하고 업무 범위를 명확히 정한다.
  - 시공 당일 반입된 자재의 수량과 디자인을 확인 한다.
  - 남은 자채를 보관해두면 A/S가 필요한 때 유용하게 사용할 수 있다.
- 하자 점검 및 보수
- 정산
  - 잔금은 반드시 하자 확인 및 보수 후에 지급 한다.

평당 평균 견적가

평형대	부분 공사	전체 공사 (주방/욕실 포함)
20평대	480,000	1,190,025
30평대	806,556	1,299,893
40평대	748,843	1,322,069
50평대 이상	903,861	1,359,346

인테리어 평가

인테리어 예상 비용 : 11,520,000원
월세 현황 : 보증금 1억에 100만원/월 > 보증금 0.5억에 110만원/월
집값 현황 : 6.6억원 (6.2억 ~ 6.85억)

봉천동 인테리어 예상 비용

20평 : 2주 공사기간에 2,000만원 내외
- 부분 공사 : 48만원/평
- 전체 공사 : 119만원/평
도배, 장판 : 150만원
문짝 : 80만원 (개당 20만원)
- 욕실 문의 일부가 벌어짐
조명 : 100만원
욕실 : 250만원
싱크대 : 200만원
배란다 : 타일 100만원 (철거비 100만원)
- 베란다 타일이 푸석푸석함
보일러 : 이미 교체함
샤시 : 안함 (500만원)
목공 : 안함 (70만원), 문틀, 문, 중문, 몰딩, 걸레받이, 아트월, 등박스, 붙박이장 등
전기공사 : 안함 (100만원)
인터폰 안됨
부동산 중개 수수료
- (보증금 + 월세 * 100) * 0.5%
- 5천만원 이상 ~ 2억원 미만인 경우 (최대 80만원)

오피스텔

오피스텔의 종류

업무용 오피스텔
- 월세에 부가가치세가 포함
주거용 오피스텔 : 전용면적 40m2 이상
- 월세에 부가가치세가 미포함

투자조건 : 2020.03.06, version 0.01

오피스텔 투자 목적
- 월세 수입 : 수익률 5% 이상
  - 원룸 수익률 : 역세권 5.53%, 대학가 5.2%
  - 투룸 수익률 : 역세권 5.5%, 업무밀집 지구 5.22%, 대학가 5.2%
- 전세는 부적합 : 중개료, 재산세, 리모델링 비용 발생
  - 전세가율: 서울 77.4%, 경기도 82.6%
- 시세 차익 : 단타 투자시
오피스텔 선정 방법
- 입지 : 서울, 역세권 (5분 거리)
- 신규 오피스텔
- 대단지 오피스텔 (500세대 이상)
  - 편의 시설, 주차 공간 확보
- 전용면적 10평 내외
- 원룸 > 투룸
- 저평가된 오피스텔
Risk
- 공실시 관리비 부담
- 부동산 수수료

법인 주택 임대 사업

미등록 또는 일반 임대 사업자로 등록 한다.

임대 사업자의 종류

항목	미등록	일반 임대 사업자	주택 임대 사업자
대상		업무용 사무실 등	주거용 주택
부가세		월세에 부가세 포함	부가세 없음
세입자		전입 신고 불가	전입 신고 가능
취득세 (4.6%)		부가세 환급 (1회만)	전용면적 60m2 이하 200만원까지 면제 200만원 초과는 85% 감면 (최초 분양자만)
재산세		0.25% 개별 과세	면제 또는 감면
종합부동산세		비과세	6억 이하는 합산 배제
필요경비율	50%		60%
공제 금액	2,000,000원		4,000,000원
임대소득세 (14%)		부가세 10% 신고 의무	2000만원 이하 분리 과세
양도 소득세		6% ~ 36%	장기보유특별공제 추가 공제
전매 제한		제한 X	4년 제한
대출 규제
임대 의무 기간		10년	4년 또는 8년
세법상 의무 기간		5년	5년
임대료 인상		5%	5%
의무 기간내 주택 매도		세금 혜택 반환	개인에게 매도: 벌금, 취득세/재산세 반환 임대사업자에게 매도: 취득세 반환 보유 주택수에 따라 양도세 중과
등록 시기		20일 이내에 세무서	취득 후 60일 이내에 구청과 세무서
세입자			주택임대차보호법 적용
법률			민간임대주택에 관한 특별법 소득세법 조세특례제한법

https://m.blog.naver.com/smduddo/221574715928

주택 임대사업자

2020년부터 수입금액 2,000만원 이하의 주택 임대사업자도 소득세 신고를 해야 한다.

임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 세금 납부

주택 임대사업자 대상

2019년 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자는 주택 임대사업자 등록 의무
- 사업자 등록을 하지 않은 경우 수입 금액의 0.2%를 가산세로 부과
보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자는 주택 임대사업자 등록 의무

주택 대상

단기 민간 임대주택 : 5년 이상 임대 유지 (혜택이 많이 축소됨)
장기 일반 민간 임대주택 : 8년 이상 임대 유지
준공공 임대 주택 : 8년 이상 임대 유지
전용 면적 85m2 이하의 주거용 오피스텔 (준주택으로 분류됨)
- 상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌 필수
- 전용 수세식 화장실과 목욕 시설 필수
세금 감면 혜택 대상 주택
- 공시가격 수도권 6억 이하, 수도권외 지역 3억 이하
장점
세금 감면
- 취득세 : 50 ~ 100% 감면
  - 2021년 등록분까지 공동주택 최초 분양물건에 한하여 세금 감면
  - 공동 주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적 60m2 이하인 경우
  - 8년 이상 장기임대 목적의 60~85m2 20호 이상 등록한 경우
- 재산세
  - 전용면적 40m2 이하인 경우, 민간은 50%, 준공공은 100%
  - 전용면적 40~60m2인 경우, 민간은 50%, 준공공은 75%
  - 전용면적 60~85m2인 경우, 민간은 25%, 준공공은 50%
  - 임대료 연 증가율 5% 이내인 요건 충족 필요
- 보유세 : 차등 감면
- 임대 소득세
  - 15.4% 세금 부과 (임대 소득세 14% + 지방소득세 1.4%)
  - 수도권 및 수도권 외 도시지역의 85m2 이하의 단기 임대는 30%
  - 공공지원/장기일반의 전용면적 100m2 이하는 75%
  - 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한함
- 양도 소득세
  - 세대원 전원이 2년 이상 거주한 주택은 주택수에서 제외되고 비과세됨
  - 장기 임대주택 요건을 갖추어야 적용됨
    - 수도권 6억 이하, 비 수도권 3억 이하
    - 의무 임대기간 8년 이상 유지
    - 임대료 연 증가율이 5% 이내
  - 양도세 중과 배제
  - 장기 보유 추가 감면 : 하단에 있는 표 참조
- 종합부동산세 : 2018년 9월 13일 이전 취득 주택 합산 배제
- 분리 과세 : 필요경비율 60%
소득세 감면 신청은 5월
양도세 감면 신청은 양도시
종부세 감면 신청은 약 9월

장기보유 특별 공제율

구분	3~4년	~5년	~ 6년	~7년	~8년	~9년	~10년	10년~
미등록	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%
단기	6%	8%	10%	14%	18%	22%	26%	30~40%
공공지원, 장기일반	6%	8%	10%	14%	18%	50%	50%	70%

해당기간동안 임대주택으로 등록하고 임대한 경우에 한정
국민주택 규모 이하의 주택만 적용
- 민간단기는 6년 이상, 준공공 전용면적 85% 이하
다주택자 중과배제/장특공제 적용 대상 : 8년 이상 임대시
1주택 이상자가 조정대상 지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에서 양도세 중과
수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이항인 경우에만 적용

단점

임대료는 연 5% 이하만 상승 가능
임대의무기간 내 매각이 제한됨
임대보증금에 대한 보증 가입 의무 : 보증서와 보증약관 사업을 임차인에게 전달
표준 임대차 계약서로 작성하고 계약후 3개월 이내 신고
- 소정의 등록 수수료 부과
- 정기 세금 27,000 ~ 90,000원 부과
임차인이나 임대조건이 변경될 때 마다 공지 의무. 변경 신고는 필수
최소 4년 이상 임대해야 양도소득세와 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있음
8년 이상 임대를 해야 세금 혜택이 유의미한 수준이 됨
매년 전년도 수입 금액과 임대 현황에 대해 세무서에 "면세사업자 현황신고" 필요
매년 5월에 소득세 신고 납부 필요

부동산의 종류

단지내 상가 : 공통주택(아파트) 건립시 설치한 상가
근린상가 : 주거지역 인근 또는 상업지역에 위치한 상가
복합 상가 : 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 오피스 등의 주거 및 업무시설과 복합된 상가
테마 상가 : 하나의 테마를 가진 쇼핑몰의 형태의 상가로 주로 지분분양 형태로 분양
근린생활 시설
- 주차 : 1대/134m2
교육연구 시설 : 학원 등
- 주차 : 1대/200m2

부동산 개요

아파트 확인
- 아파트의 지번 확인
- 등기부 등본, 토지 대장, 건축물관리대장 등을 발급받아 소유자 확인

토지

공적 장부
- 등기사항전부증명서
  - 매매목록
- 토지대장
- 토지이용계획확인원
- 지적도

소유권 보존

미등기 부동산 등기

소유권 이전

아파트 매매 등의 경우
매도인

 주민등록증, 인감도장

 등기필증 (등기권리증)
 매도용 인감증명서 (매수인의 인적사항 기재)
 주민등록초본
 등기부등본, 건축물관리대장, 공과금 영수증

매수인

 주민등록증, 주민등록등본, 위임장
 인감도장
 부동산 매매 계약서 원본 (5통)
 관리비 및 공과금 영수증
 잔금 지급 영수증

소유권 이전 등기 절차

 등기부등본 열람         <- 등기소
 부동산거래계약신고필증  <- 구청
 소유권 이전 등기 신청서 <- 대법원 인터넷 등기소 (3통, 부본 1통), http://www.iros.go.kr/
 등기신청위임장          <- 대법원 인터넷 등기소 (매도인 인감 도장 날인)
 취득세 납부서 (고지서)  <- 구청
 건축물대장, 토지대장    <- 구청
 취득세 영수필 확인서    <- 은행
 국민주택채권매입필증    <- 은행
 정부수입인지            <- 은행
 등기수입인지            <- 은행
 신청세 제출             <- 등기소

 일주일 후 등기소에서 등기권리증 수령

중계 수수료

매매 수수료

~ 0.5억 : 0.5% (최대 20만원)
~ 1억 : 0.4% (최대 30만원)
~ 3억 : 0.3%
~ 6억 : 0.4%
6억 ~ : 0.8%

월세를 전세 금액으로 전환

월세 * 100 : 0.5억 이상
월세 * 70 : 0.5억 이하

임대차 수수료

~ 0.5억 : 0.5% (최대 25만원)
~ 2억 : 0.5% (최대 80만원)
~ 6억 : 0.4%
~ 9억 : 0.5%
9억 ~ : 0.9%

기본 용어

전용 면적
공급 면적 = 전용 면적 + 주거 공용 면적
계약 면적 = 공급 면적 + 기타 공용 면적
용적률 : 토지 면적 대비 건물 연면적
건폐율 : 대지 면적 대비 건축 면적

용도 지역	용적률	건폐율
제1종 일반 주거지역	100% 이상 200% 이하	60% 이하
제2종 일반 주거지역	100% 이상 250% 이하	60% 이하
제3종 일반 주거지역	100% 이상 300% 이하	50% 이하
준주거지역	200% 이상 500% 이하	70% 이하

참고 문헌

최종 수정일: 2023-11-21 21:43:26